Logo

Aankoop van een huis in Le Marche - Italië

Opstarten van een B&B aktiviteit in Italië



Deze sektie richt zich tot diegenen die een huis aankopen in Italië met de bedoeling er zich te gaan vestigen en een B&B activiteit op te starten.
Wijzelf hebben indertijd ook deze keuze gemaakt en hebben ondertussen al behoorlijk wat persoonlijke ervaring.



Er wordt gemeenzaam gesproken van een B&B, maar in Italië zijn er hier heel strikte regels rond.
Voor een B&B aktiviteit volstaat in Italië een simpele aanvraag bij de gemeente onder voorwaarde dat je een maximaal aantal kamers en bedden ter beschikking stelt van de gasten. Dit maximum verschilt nogal sterk van gemeente tot gemeente van gaat van max. 2 kamers en 4 bedden tot max. 3 kamers en 6 bedden.
Als je met z'n 2 bent, kan je de capaciteit verdubbelen door elk van beide partners in te schakelen in dit verhaal.
Je doet er dus goed aan om hier eerst navraag te doen bij de gemeente waar je wilt gaan wonen.
Het voordeel van zo'n eenvoudige B&B formule is dat je geen BTW-nr hoeft aan te vragen en dus geen 10% BTW hoeft te betalen op je verhuurfacturen, niet hoeft in te schrijven bij de Kamer van Koophandel en geen 3-maandelijkse BTW-aangifte hoeft te doen via boekhouder (commercialista).
Dit houdt dan concreet in dat je dan wettelijk gezien geen self-catering appartementen met kleine kitchenette en kookmogelijkheden mag aanbieden.
Indien je bovenvermelde maxima overschrijdt, moet je wel effectief een BTW-nr aanvragen.
Er zijn verschillende juridische vormen, maar de eenvoudigste is zelfstandige met éénmanszaak (ditta individuale), waarbij één van de partners titularis wordt.
De andere partner heeft dan mogelijkheid om eigen inkomen te verwerven als zelfstandige (met een ander bedrijf en BTW-nr) of als werknemer, geen inkomen te hebben en financiëel afhankelijk te zijn van de andere partner of medewerkende venoot te zijn in de éénmanszaak.
Welke setting het interessants is, dient geval per geval bekeken te worden omdat er verschillende parameters in meespelen.
In elk geval dient de keuze tussen eenvoudige B&B en zelfstandige heel snel gemaakt te worden, aangezien de gemeente je pas zal willen inschrijven in het bevolkingsregister indien je kan aantonen dat je een inkomen hebt of zal hebben.
De tarieven voor nutsvoorzieningen (zoals gas, water en electriciteit), zijn verschillend naargelang je resident of niet-resident bent, maar zijn ook verschillend tussen zelfstandige/bedrijf en gewone fisieke persoon.
Als ditta individuale heb je bovenvermelde kosten rond BTW-verplichtingen, maar heb je dan anderzijds het 'voordeel' dat je de BTW kan recupereren voor leveranciersfakturen en dat je een aantal aankopen, kosten en investeringen kunt inbrengen als vermindering op belastbaar inkomen of als fiscale aftrek.
Los van de judische vorm, word je als resident, belastingplichtig in Italië en heb je korting op registratierechten bij aankoop van eerste woning of hoofdwoning (prima casa) in Italië (met verplichting om je binnen de 18 maanden na aankoop in te schrijven in Italiaans bevolkingsregister en de woning min. 5 jaar aan te houden, tenzij je andere hoofdwoning aankoopt in Italië).
Daarnaast kan je ook een aantal herstructureringskosten (Ristrutturazioni straordinaria) inbrengen als fiscale aftrek op belastingen. Deze aftrek is gespreid over 10 jaar en wordt jaarlijks herbeken (was in 2016-2017 nog 50%, maar wordt vanaf 2018 teruggebracht naar 36%).
Er zijn als resident tevens aantal aftrekmogelijkheden voor investeringen in energiebesparing en bouwtechnische werken als beveiliging tegen aardbevingen.
Het is dus van belang dat jezelf eerst verhuist naar Italië, alvorens bepaalde renovatiewerken op te starten om aldus te kunnen genieten van deze fiscale voordelen.




Het leven van een B&B activiteit is geen vetpot. De meeste mensen overschatten de inkomsten uit verhuur en onderschatten de vaste kosten.
Bovendien moet je er ook rekening mee houden dat je bij uitvoering van renovatie mogelijks ook een tijd zonder inkomsten zit en gedurende een bepaalde periode alleen maar geld uitgeeft en dan smelten de geldreserves natuurlijk wel heel snel weg.
Je mag in Italië ook niet zomaar 'evidente' additionele activiteiten gaan uitoefenen gelinkt aan gastenverhuur, zoals het franse 'table d'hôtes' systeem. Indien je dranken of huismaaltijden wil aanbieden aan de gasten moet je hiervoor bijkomende vergunningen aanvragen met bijhorende kosten en verplichtingen.
De eerste jaren van activiteit zijn veelal ook 'magere jaren', je hebt nog relatief veel investeringskosten en je bezettingsgraad is nog niet optimaal, omdat je eerst een reputatie en naambekendheid moet gaan opbouwen bij het brede publiek.
Het is dus veelal nodig om wat neveninkomsten te gaan zoeken en dit zowel om de kas wat te spijzen als om een interessante bezigheid te hebben tijdens het dalseizoen, dat behoorlijk lang is als je niet in een streek woont met uitgesproken en uitgebouwde wintersportinfrastruktuur.
Je mag ook een aantal occasionele en niet repititieve activiteiten uitvoeren waarvoor je vergoed wordt, door het opstellen van een aangifte document (ricivuta compenso per prestazione occasionale) waarop je een forfaitaire inhouding betaalt van 20% en dit voor een max. van € 5000 per jaar.




Er komt dus wel wat bijkijken en je kan al deze dingen zelf ontdekken en tot eigen scha en schande ondervinden, zoals ik gedaan hebt en dat komt uiteindelijk ook wel allemaal op zijn pootjes terecht; maar hoe dikwijls heb ik niet tegen mezelf gezegd : "Had ik dat maar eerder geweten".
De andere belgen in de regio hebben dezelfde ervaring. Vanuit de Italiaanse kant krijg je geen gedegen advies : niemand zegt op wat je moet letten, welke zaken je verplicht moet doen bij verhuis of opstart bedrijf. Je weet het pas als je tegen de lamp loopt of omdat je het te weten komt via het wedervaren van andere buitenlandse buren.
Ik kan jullie adviseren en helpen in :

  • het opstellen van een accuraat en realistisch opstartbudget
  • het opstellen van een accuraat en realistisch beheersbudget : ik beschik over simulatietools in excel om te berekenen waar het het break-even punt ligt tussen inkomsten en uitgaven.
  • het opmaken van een checklijst van uit te voeren activiteiten en hun chronologie bij verhuis en opstart verhuuraktiviteit